11편. 전세 사기 유형과 예방을 위한 국세·지방세 완납증명서 확인법

전세 사기꾼들은 법의 허점을 이용합니다. 그중 가장 치명적인 허점은 "집주인이 세금을 안 냈다는 사실을 세입자가 알기 어렵다"는 점이었습니다. 내가 1순위로 전입신고를 해도, 집주인이 밀린 세금이 있다면 국가가 내 보증금보다 먼저 돈을 가져가 버리거든요. 이를 막기 위해 최근 법이 바뀌었고, 우리는 이 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.

1. 전세 사기, 대표적인 '빌런'들의 수법

먼저 적을 알아야 나를 지킵니다. 최근 가장 기승을 부린 유형 3가지를 기억하세요.

  • 바지 임대인(명의 대여): 계약 직후 집주인을 세금 낼 능력이 전혀 없는 신용불량자나 노숙인 명의로 바꿔버리는 수법입니다.

  • 동시진행(깡통전세): 매매가와 전세가가 거의 차이 없는 집을 신축 빌라 업자들이 조직적으로 '바지 임대인'에게 넘기며 전세 계약을 체결하는 방식입니다.

  • 이중 계약: 공인중개사나 대리인이 임대인에게는 '월세 계약'이라고 속이고, 임차인에게는 '전세 계약'을 맺어 보증금을 가로채는 수법입니다.

2. 등기부등본보다 무서운 '당해세'의 함정

우리는 보통 등기부등본에 근저당(대출)이 없으면 안심합니다. 하지만 등기부에 나오지 않는 무서운 복병이 있습니다. 바로 **'국세와 지방세'**입니다.

집주인이 종합부동산세나 상속세, 증여세 등을 고액으로 체납 중이라면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 국가가 내 보증금보다 '먼저' 자기 몫을 챙겨갑니다. 등기부상 깨끗해도 실제로는 내 보증금이 2순위, 3순위로 밀려날 수 있다는 뜻입니다. 저 역시 예전에 등기부만 믿고 계약하려다, 선배의 조언으로 세금 완납을 확인해 보니 수억 원의 체납이 발견되어 가슴을 쓸어내린 적이 있습니다.

3. 집주인의 세금 체납, 어떻게 확인하나요?

2023년 4월부터 법이 개정되어 임차인의 권리가 강화되었습니다.

  • 계약 전: 임대인의 동의를 얻어 '국세·지방세 완납증명서'를 요구할 수 있습니다. "요즘 전세 사기가 많아서 부모님이 꼭 확인해오라고 하시네요"라며 정중하게, 그러나 단호하게 요청하세요. 당당한 임대인이라면 1분이면 발급받는 서류이므로 거부할 이유가 없습니다.

  • 계약 후 ~ 잔금 전: 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임차인이라면, 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. (임대차계약서 지참 필수)

4. 실전! 완납증명서 읽는 법

  • 국세 완납증명서: 홈택스(Hometax)에서 발급하며, 소득세·부가가치세·종부세 등의 체납 여부를 보여줍니다.

  • 지방세 완납증명서: 위택스(Wetax)나 주민센터에서 발급하며, 취득세·재산세 등의 체납 여부를 보여줍니다.

  • 체크포인트: 서류 우측 상단의 **'유효기간'**을 꼭 확인하세요. 발급받은 지 오래된 서류는 의미가 없습니다. 반드시 계약 당일 혹은 며칠 내에 발급된 신선한 서류여야 합니다.

5. 계약서에 넣어야 할 '사기 예방 특약'

세금 확인만큼 중요한 것이 계약서의 문구입니다. 4편에서 다룬 내용에 더해 아래 문구를 추가해 보세요.

"임대인은 잔금 지급일 전까지 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 보증하며, 만약 미납 세금이 확인되거나 계약 당시 고지하지 않은 체납 사실이 밝혀질 경우, 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다."

이 문구 하나가 사기꾼들에게는 아주 강력한 퇴치 부적이 됩니다. 사기를 치려는 사람들은 이런 꼼꼼한 세입자를 가장 귀찮아하고 피하기 때문입니다.

## 11편 핵심 요약

  • 전세 사기는 등기부등본상 깨끗한 집에서도 발생할 수 있으며, 특히 '세금 체납'이 가장 큰 복병이다.

  • 고액 체납 세금은 경매 시 내 보증금보다 우선하여 배당되므로 반드시 완납증명서를 확인해야 한다.

  • 보증금 1,000만 원 초과 계약 시, 계약 후부터는 임대인 동의 없이도 세무서에서 직접 미납 국세를 열람할 수 있다.

  • 계약서에 체납 사실 고지 의무와 위반 시 계약 해제 특약을 반드시 명시한다.

## 다음 편 예고

최근 전세 사기만큼이나 논란이 되는 것이 바로 '깜깜이 관리비'입니다. 월세는 30만 원인데 관리비가 20만 원인 기현상, 겪어보셨나요? 다음 시간에는 관리비 투명성 강화 방안과 부당한 관리비 인상에 대응하는 법을 정리해 드리겠습니다.

## 소통의 시작

계약하려는 집주인에게 세금 완납증명서를 보여달라고 말하기가 혹시 꺼려지시나요? 상대방 기분을 상하게 하지 않으면서도 자연스럽게 요구하는 멘트가 필요하다면 제가 함께 고민해 드릴게요!

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