6편. 임대차 3법 중 '계약갱신청구권' 제대로 사용하는 법

2020년 임대차 3법이 시행되면서 임차인에게는 '2+2년'이라는 거주 기간이 사실상 보장되었습니다. 하지만 법이 있다고 해서 가만히 있으면 권리가 지켜지지 않습니다. 오히려 절차를 제대로 몰라 권리를 날려버리는 안타까운 사례도 많습니다.

임차인이 희망할 경우 딱 1회에 한해 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 전 주인과 맺었던 계약 조건 그대로 2년 더 살 수 있으며, 임대료 인상 폭은 직전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다.

가장 많은 실수가 여기서 나옵니다. "아직 시간 많으니까 나중에 말해야지" 하다가 기간을 놓치면 끝입니다.

언제까지? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 합니다.
주의사항: 2개월 전이라는 기준은 '만료일 당일'이 아니라 '만료일 0시'를 기준으로 합니다. 만약 계약 만료가 12월 10일이라면, 10월 9일 밤 11시 59분까지는 의사표시가 전달되어야 합니다.

제가 추천하는 방식은 계약 만료 3~4개월 전에 미리 의사를 밝히는 것입니다. 그래야 혹시 모를 분쟁에 대비할 시간이 생기기 때문입니다.

계약갱신청구권의 유일한 약점은 '임대인의 실거주'입니다. 집주인이 본인이나 직계존비속(부모, 자녀)이 들어와 살겠다고 하면 임차인은 거부할 수 없습니다.

실제 사례 팁: 최근에는 일단 내보내기 위해 거짓으로 실거주를 주장하는 사례가 많습니다. 이때는 집주인에게 "실거주하신다니 어쩔 수 없네요. 나중에 확정일자 부여 현황 등을 통해 실제로 사시는지 확인하겠습니다"라고 정중히 한마디 남겨두세요.
사후 확인: 이사 간 후에 해당 주택에 다른 세입자가 들어왔는지 동주민센터에서 '임대차 정보제공 요청'을 통해 확인할 수 있습니다. 만약 거짓 실거주로 밝혀지면 손해배상 청구가 가능합니다.

이건 많은 분이 잘 모르시는 꿀팁입니다. 계약갱신청구권을 써서 계약이 연장된 경우, 임차인은 2년을 다 채우지 않아도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

효력 발생: 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 해지됩니다.
장점: 보통 중도에 나갈 때 세입자가 다음 세입자를 구하고 복비(중개수수료)를 내는 것이 관례지만, 갱신권 사용 이후에는 임대인이 중개수수료를 부담하는 것이 원칙입니다. (물론 3개월간의 시간적 여유는 주어야 합니다.)

말 한마디로 "알았다"고 하고 나중에 딴소리하는 경우를 너무 많이 봤습니다.

문자를 보낼 때는 "임대차법에 따른 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고자 합니다"라고 **'행사'**라는 단어를 명확히 쓰는 것이 좋습니다. 단순히 "더 살고 싶어요"라고 하면 나중에 '묵시적 갱신'과 헷갈려 법적 해석이 달라질 수 있기 때문입니다.

평화롭게 살다 보면 꼭 하나씩 고장이 납니다. 전등, 도어록부터 크게는 보일러나 벽지 곰팡이까지. 다음 시간에는 집 수리비, 과연 누가 내야 하는지 임대인과 임차인의 수선 의무 범위를 판례와 함께 명확히 짚어드리겠습니다.

혹시 계약 연장 문제로 집주인과 연락하기가 껄끄러워 고민 중이신가요? 문자를 어떻게 보내야 할지 문구 작성이 어렵다면 상황을 말씀해 주세요. 제가 적절한 예시를 만들어 드릴게요!

므브프의 법률이야기